부동산 인도명령의 개념과 절차 살펴보기 임대인이 부동산에 대한 소유권을 가지고 있더라도 임차인의 허락 없이 불법으로 침입하거나 가구 등을 만지면 형법에 따라 불법 침입 및 절도죄로 처벌받을 수 있습니다. 이는 임차인이 부동산을 “불법 점유”하고 있는 경우에도 해당됩니다. 이 경우 불법 점유란 상가나 주택 등의 부동산을 정당한 이유 없이 점유하는 것을 의미하며, 일반적인 임대 계약에서는 계약이 종료되었음에도 임차인이 부동산에서 이사하지 않는 경우를 말합니다. 이 경우 소유자(임대인)가 합법적으로 권리를 회복하려면 부동산 인도명령을 청구하는 소유권 소송을 제기할 수 있어야 합니다. 오늘은 이 부동산 인도명령에 대해 자세히 알아보는 시간을 갖겠습니다. 부동산 인도명령, 계약 종료 사유 알아보기 앞서 설명했듯이 부동산 인도명령은 불법 점유하고 있는 사람으로부터 점유권을 이전하기 위한 소송입니다. 따라서 부동산 인도명령을 진행하기 위해서는 임차인이 무단으로 부동산을 점유하고 있다는 사실을 입증할 수 있어야 합니다. 이는 단순히 계약만료로 인해 성립하는 것이 아니라, 상업임대차보호법에 명시된 해지사유(제3기 임대료)에 해당하거나 계약기간이 만료되거나 연장이 불가능한 상황에 처했을 때 이러한 입증을 통해 성립합니다. 이러한 사유가 있는 경우 기존 상업임대차보호법은 임대인이 특별한 사유 없이는 10년간 계약을 해지할 수 없지만, 계약 연장을 거부함으로써 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이 상황에서 임대인이 합법적인 경로를 통해 퇴거를 요청했지만 임차인이 거부하면 불법 점유로 간주되어 퇴거소송을 제기할 수 있습니다. 왜 빨리 진행해야 할까요? 불법으로 계속 점유하고 있는 임차인의 경우 이미 재정적으로 어려움을 겪고 더 이상 임대료를 낼 수 없는 경우가 많다고 합니다. 따라서 임차인이 단순히 고소를 하거나 퇴거판결이 내려졌다는 이유만으로 퇴거를 순순히 따르는 경우는 거의 없습니다. 따라서 임대인은 소송을 진행한 후 강제집행 절차를 염두에 두고 신속하게 소송을 진행해야 합니다. 이때 강제집행 절차란 유리한 판결을 받은 후 집행관을 통해 임차인을 강제로 퇴거시키는 절차를 말하며, 소송에서 강제집행까지 짧게는 6개월에서 길게는 1년 가까이 걸릴 수 있습니다. 문제는 임대료가 이미 연체되어 있고, 6개월에서 1년 동안 추가 임대료를 낼 수 없으며, 상업용 부동산을 원래 상태로 복구하는 데 비용이 들고, 이전에 지불한 보증금을 상쇄하더라도 손실이 발생할 수 있다는 것입니다. 이미 재정적으로 어려움을 겪고 있는 세입자에게 강제로 요구하더라도 실제로 받을 가능성은 낮으므로 부동산 인도명령 소송을 준비 중이라면 위에서 설명한 해지 사유가 발생하자마자 손해를 최소화하기 위해 청구를 진행하는 것이 좋습니다. 전문가의 도움이 필요합니다. 오늘의 글에서는 상업용 건물에서 세입자를 강제로 내쫓기 위한 퇴거소송을 진행할 때 임대인이 염두에 두어야 할 문제에 대해 알아보는 시간을 갖겠습니다. 실제 대응 과정에서는 보다 다양한 문제를 고려하고 유기적으로 대응해야 할 것입니다. 소송 과정에서 세입자가 영업권을 제3자에게 양도하는 경우 점유자가 변경될 수 있으므로 새로운 소송을 진행해야 할 수도 있습니다. 또한 예상치 못한 상황이 많이 발생할 수 있으므로 이 소송을 진행하는 과정에서 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 때로는 점유권 이전을 금지하는 가처분 명령이 필요할 수 있으며, 손해배상을 받는 것을 의미하더라도 우호적인 합의를 통해 세입자를 퇴거시키는 것이 더 효율적일 수 있습니다. 하지만, 퇴거 소송 경험이 없는 개인이 그런 판단과 대응을 하는 것은 위험할 수 있으므로, 전문 변호사와 협력하는 것이 피해를 최소화하는 가장 안전하고 빠른 방법입니다. 비슷한 문제로 어려움을 겪고 있다면, 언제든지 저희에게 연락 주시기 바랍니다. 법무법인 에이앤랩, 형사전문 변호사 강남본사, 서울특별시 서초구 강남대로 337, 10층, 13층 법무법인 에이앤랩 인천지사, 형사전문 변호사, 인천연수구 인천타워대로 323, 송도센트로드 A동 2807, 법무법인 에이앤랩 평택지사, 경기도 평택시 평남로 401, 1059, 경기도 법무법인 에이앤랩 대구지사, 대구달서구 장산남로 21, 805, 법무법인 에이앤랩 수원지사, 변호사 최용석, 부동산형사전문 변호사, 경기도 수원시 영통구 광교중앙로 248번길 7-2, 원희캐슬로타운 602, 광고담당자: 변호사 조경명, 박현식 이전 이미지다음 이미지 이전 이미지다음 이미지